Proses jual beli rumah merupakan hal yang biasa dalam kehidupan sehari-hari. Anda yang mempunyai rumah dan tanah terkadang perlu menjual rumah dan tanah Anda karena berbagai hal seperti membutuhkan uang atau karena Anda ingin pindah rumah ke tempat yang lain.

Anda yang berencana membeli rumah juga pasti akan memilih rumah yang strategis yaitu rumah yang baru dibangun maupun rumah yang sudah lama jadi yang dibangun oleh orang lain.

Jika membeli rumah melalui KPR, pastikan Anda sudah mengetahui syarat pengajuan KPR terlebih dahulu, agar tahu semua yang dibutuhkan.

Proses jual beli rumah merupakan proses yang harus dilewati oleh penjual dan pembeli dengan seksama dan teliti. Prosesnya tidak hanya melibatkan penjual dan pembeli, namun pihak lain yang berwenang dalam proses ini.

Pihak lain itu adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang telah resmi diangkat oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Pastikan tanah yang Anda akan jual atau beli sudah tidak memiliki tanggungan Bank atau dalam sengketa kepemilikan.

Berikut adalah proses yang harus Anda jalani saat melakukan jual beli rumah:

1. Menyiapkan data penjual

Data yang harus dilengkapi oleh penjual rumah ataupun tanah adalah sebagai berikut:

  1. Fotokopi ktp. Jika Anda sudah menikah maka harap dilengkapi fotokopi istri
  2. Fotokopi kartu keluarga
  3. Fotokopi surat nikah
  4. Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual. Sertifikat ini meliputi Sertifikat Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, dan Sertifikat Hak Guna Usaha. 
  5. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir
  6. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
  7. Fotokopi surat keterangan warga negara indonesia
  8. Surat bukti persetujuan suami istri untuk Anda yang sudah berkeluarga
  9. Jika pasangan Anda sudah meninggal mata Anda harus menyertakan akta kematian
  10. Jika Anda sudah bercerai dengan pasangan Anda, maka Anda harus menyertakan surat penetapan dan pembagian harta bersama. Surat-surat ini menyatakan bahwa tanah atau rumah adalah hak dari penjual.

2. Menyiapkan data pembeli

Pembeli harus menyiapkan beberapa dokumen sebelum melakukan pembelian rumah atau tanah. Dokumen yang harus dilengkapi adalah sebagai berikut:

  1. Fotokopi KTP. Jika Anda sudah menikah, maka harap menyertakan fotokopi KTP pasangan
  2. Fotokopi Kartu Keluarga
  3. Surat nikah jika Anda sudah menikah
  4. NPWP atau Nomor Pokok Wajib Pajak.

3. Penjual & pembeli melakukan proses pembuatan akad jual beli di kantor PPAT

Hal pertama yang dilakukan oleh PPAT adalah memeriksa dokumen sertifikat tanah ke Kantor Pertanahan.

Hal ini untuk memastikan keaslian sertifikat rumah atau tanah yang akan dijual. Penjual berkewajiban membayar pajak penghasilan atau Pph. Sedangkan pembeli diwajibkan menyelesaikan pembayaran biaya perolehan hak atas tanah dan bangunan. Ketentuannya adalah sebagai berikut:

Pajak penjualan atau Pph = (NJOP/Harga Jual) x 5%

Pajak Pembeli (BPHTB) = (NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak) x 5 %

NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak. Ini merupakan harga rata-rata yang didapatkan dari proses jual beli secara wajar.

Calon pembeli sebaiknya membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah maka tidak secara otomatis menjadi pemegang hak atas tanah yang dibeli melebihi ketentuan huku

Pajak penghasilan (Pph) dan Biaya Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) wajib dibayarkan sebelum Anda membayar akta. Anda dapat meminta bantuan dari PPAT untuk melakukan pembayaran PPH dan BPHTB.

Langkah selanjutnya adalah Anda perlu memeriksa apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum.

Jangan sampai penjual atau pembeli menjual dan membeli tanah yang Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU) nya sudah jatuh tempo.

Penjual dan pembeli juga harus mengetahui apakah ada Hak Pengelolaan pada tanah yang akan mereka jual belikan. Jika ada, maka penjual dan pembeli harus memohon izin kepada pemegang Hak Pengelolaan itu.

4. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) wajib dihadiri oleh penjual dan pembeli serta pasangannya jika keduanya sudah menikah. Proses pembuatan AJB juga harus dihadiri oleh saksi yang minimal berjumlah 2 orang.

Akta yang akan dibuat akan dibacakan terlebih dahulu kepada pihak-pihak yang telah hadir. Jika penjual dan pembeli telah sepakat dengan akta yang dibacakan, maka pihak penjual dan pembeli menandatangani akta yang telah disepakati. Akta juga akan ditandatangani oleh PPAT dan juga 2 orang saksi yang hadir.

Akta yang telah ditandatangani akan dibuat 2 rangkap asli. Rangkap asli yang pertama adalah untuk PPAT, sedangkan rangkap asli yang kedua adalah untuk Kantor Pertanahan. Pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan dari akta tersebut masing-masing secara adil.

5. Proses ke Kantor Pertanahan

Akta Jual beli yang telah dibuat dan ditandatangani akan diserahkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan.

Tujuannya adalah untuk melakukan balik nama akta yang telah dibuat. Selambat-lambatnya akta harus diserahkan ke Kantor Pertanahan 7 hari setelah disepakati oleh kedua belah pihak.

Dokumen-dokumen yang harus diserahkan saat balik nama akta adalah sebagai berikut:

  1. Akta Jual beli dari ppat
  2. Surat permohonan balik nama yang telah ditAndatangani pembeli
  3. Fotokopi KTP penjual dan pembeli
  4. Sertifikat hak atas tanah
  5. Bukti pembayaran PPh dan BPHTB

6. Mendapatkan tanda bukti

Setelah semua dilakukan maka pembeli akan mendapatkan tanda bukti penerimaan.

Mulai saat itu, nama pemegang hak lama atau penjual akan digantikan dengan nama pembeli atau pemegang hak baru. Sertifikat berhak diambil oleh pembeli dalam waktu kurang lebih 14 hari di Kantor Pertanahan setempat.

Proses jual beli rumah telah selesai dilakukan secara resmi dan diakui oleh hukum di negara Republik Indonesia.

Baca Juga: IMB Online, Cara Mengurus Izin Rumah dan Bangunan Tanpa Antri